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Fechamento de varanda em condomínio

Felicia Harada | 23/03/2015

Palavras-chaves: condomínios, envidraçar, fachadas, varanda

Muitas consultas me chegam à respeito. Como envidraçar a varanda sem encrencas? É possível?

Não sei se as pessoas sabem o porque das varandas dos novos empreendimentos serem tão grandes? Por que as construtoras deixam o fechamento a cargo dos proprietários para depois do recebimento das chaves?

A resposta é muito simples. As varandas não alteram o potencial construtivo do terreno por não serem consideradas área útil e, assim, as construtoras podem construir mais unidades no prédio.

As varandas ou varandas gourmet, como muitos querem, envidraçadas podem se tornar em um espaço aconchegante.

Em grandes cidades, por exemplo São Paulo e Rio de Janeiro, o barulho, a poluição, a incidência de ventos levam os proprietários a envidraçarem suas varandas.

Nessa intentada, os proprietários devem verificar se há concordância e padronização do condomínio, se a estrutura do prédio comporta os vidros na sacada e se não há lei que as impeça.

Como colocamos inicialmente, a área da varanda não está incluída na área útil da unidade, e seu peso para o cálculo do IPTU é menor. No momento em que se a envidraça, a Municipalidade pode entender que houve aumento de área útil e, assim, elevar o IPTU sobre a unidade.

Na cidade de São Paulo, não há qualquer disciplina legal a respeito.

Já no Rio de Janeiro, o Decreto Municipal 322/76 deixa claro:

“As varandas não poderão ser fechadas ou envidraçadas, mesmo em parte, sob qualquer pretexto, devendo a comparação do condomínio estipular tal condição, sendo o condomínio solidariamente responsável na obediência a esta exigência”.

Uma lei municipal de setembro de 2009 do Rio de Janeiro, permitiu às pessoas que já haviam envidraçado suas varandas legalizarem sua situação fazendo o devido pagamento para a municipalidade.

Atualmente, no Rio de Janeiro, é permitido fechar a varanda até um metro e meio a partir da parede da fachada e em algumas regiões mediante o devido pagamento.

São Paulo é a cidade, entre outras, em que não há qualquer disciplina legal e muitos proprietários já envidraçaram sua varanda.

A avaliação da estrutura para verificar se a mesma comporta tal alteração deve ser feita por engenheiro qualificado para tal. Nos novos empreendimentos, a própria construtora oferece esse laudo, e, geralmente, há permissividade por parte do condomínio para tal. Se não houver há que se buscar em Assembleia convocada para tanto e ser aprovada pela unanimidade dos condôminos ( alteração de fachada ).

O Tribunal de Justiça de São Paulo em julgamento da matéria decidiu em caso que a simples colocação de vidro na varanda não é suficiente para alterar a fachada de um edifício. (AP.Cível 994.09.326168-6, 1ª Câm.Cív.de Direito Privado, Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk) Em sentido contrário, julgou procedente ação que objetivava a remoção dos vidros, considerando que envidraçar a varanda resulta em alteração de fachada, atendendo assim, a decisão da maioria dos condôminos em Assembleia. (AP.Cível 994.09.337256-9, Rel. Des. Teixeira Leite )

Não se pode ficar somente na jurisprudência. Todas as circunstâncias fáticas precisam ser avaliadas.

Além do mais, mesmo com aprovação unânime do condomínio, mesmo com aprovação do engenheiro quanto a parte estrutural do prédio, o proprietário que envidraçar sua varanda corre o risco de ter essa área incluída para efeito de cálculo do IPTU. Porém, essa providência depende do poder fiscalizatório da Municipalidade.

Diante de tudo que constou, não posso afirmar que o proprietário que envidraça sua varanda está totalmente livre de encrencas.

SP, 19-3-15.

Advogada em São Paulo. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011. Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo. e-mail: felicia@haradaadvogados.com.br

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