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Lei de Inquilinato e o novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)

Felicia Harada | 27/06/2016

Palavras-chaves: inquilinato, locação urbana, novo CPC, prazo material, prazo processual

A esta altura da minha vida, seja por comodidade, seja pelo imbróglio em que se encontra o Judiciário, aliás, o país, recusei-me, a princípio, a verificar o que de novo trouxe o Código de Processo Civil de 2015.  Já tive que estudar o de 1939 (Decreto-lei 1.608/1939), depois, o de 1973 (Lei 5.869/1973), que trouxe profundas e importantes modificações, mas, estudar este novo, que é uma colcha de retalhos, que mais atrapalha do que nos ajuda na solução de conflitos, deixou-me desconfortável. Porém, encontro-me novamente tentando entender as modificações trazidas, debruçando-me sobre ele, pelo menos, para entendê-lo em alguns quadrantes.

O novo Código de Processo Civil (CPC) trouxe, entre outras, inovações sobre o tempo dos atos processuais.

Em seu art. 219, dispõe que “na contagem de prazo em dias estabelecido pela lei ou pelo juiz, computar-se-ão somente os dias úteis”. Esclarece, em seu parágrafo único, que tal comando se aplica somente a prazos processuais.

O intérprete deve tomar muito cuidado para evitar prejuízo em caso concreto, poder distinguir, com certeza, o que é prazo de direito material e o que é prazo de direito processual, para efeito de contagem em dias úteis, segundo o novo CPC.

A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) cuida da regulamentação de todas as espécies de contrato de locação predial urbana. Tem dispositivos sobre prazos de natureza processual e de natureza material. Tal natureza é distinta. As normas processuais são autônomas e não dependem da integridade do direito material ou do bem da vida pleiteada em juízo e vice-versa.

A locação predial urbana é de direito civil. Ela existe independente de processo. Em caso de conflito entre os contratantes o estado, através de seu Poder Judiciário, será provocado para eventual solução do conflito.

O direito processual é instrumental. Ele aborda a jurisdição, ação, os procedimentos, da relação do juiz com as partes litigiosas, do instrumento para se expor a pretensão em exceção das partes etc.

O demandante pode não preencher requisitos legais para a sua pretensão, pode nem mesmo ser locador ou locatário, mas, o processo existirá assim mesmo. O juiz admite ou não a sua pretensão em tese, pode acolhê-la ou não.

Como não há na lei especial qualquer preceito expresso que possa sobrepor à norma geral do novo CPC quanto à contagem de prazo em dias úteis, este incide subsidiariamente à Lei do Inquilinato.

Isto posto, a título de exemplo, não podem ser contados em dias úteis os seguintes prazos diários da Lei de Inquilinato:

  1. a) 90 dias de aviso prévio para desocupação do prédio dado pelo adquirente ao locatário, nos casos de alienação do prédio; assim como 90 dias para o exercício desse direito (art. 8º);
  2. b) 30 dias para o fiador se exonerar do encargo, em caso de divorcio ou dissolução da união estável, com 120 dias de sobrevida do ônus após notificar o locador (§2º do art. 12);
  3. c) 30 dias para o locatário exercer o direito de preferência na compra do imóvel. (art. 28);
  4. d) 30 dias do vencimento do prazo certo do contrato residencial, após o qual a locação se presume prorrogada por tempo indeterminado e, neste caso, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação (§1º e § 2º do art. 46);
  5. e) 30 dias de aviso prévio para a desocupação do prédio, na denúncia feita pelo locador pondo fim ao contrato (Parágrafo técnico do art. 56 e art. 57);
  6. d) 90 dias de prazo máximo para caracterizar a locação para temporada (art. 48)

Em contra partida, submetem-se a contagem em dias úteis os prazos diários processuais, entre outros:

  1. a) 15 dias para desocupação do imóvel conforme decisão liminar do juiz (§1º do art. 59);
  2. b) 30 dias ou 15 dias, dependendo do caso, para evacuação do prédio conforme sentença (art. 63 e §1º);
  3. c) 30 dias, por sentença, para desocupação voluntária, pelo locatário, em demanda renovatória sem sucesso (art. 74).

Entretanto, é necessário muita atenção e cautela na purgação da mora nas ações de despejo. Alguns entendem que o prazo de 15 dias previsto no art. 62, II, é de natureza material e outros que é de natureza processual (contagem em dias úteis). Diante dessa controvérsia melhor purgar a mora em 15 dias corridos até que se firme o entendimento.

Na prática, sabemos quão conturbada é a relação entre locador e locatário em casos de conflitos e a nova sistemática só vem agravar o problema.

 

* Advogada em São Paulo. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011.  Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo. e-mail: felicia@haradaadvogados.com.br

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