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Locação de garagem em condomínio

Felicia Harada | 01/09/2015

Palavras-chaves: condomínio, convenção condominial, locação, vagas na garagem

É incrível como estamos intolerantes e cada vez está mais difícil a convivência em condomínio.

Se um condômino toma uma atitude que nada fere o outro, mas o faz para melhorar ou adequar uma situação particular, o seu par já se rebela porque o outro não pode ser tratado diferente. Senti na pele, quando fui a uma assembléia geral e um condômino solicitou que não participasse do sorteio de uma de suas vagas porque, com dificuldades de locomoção, precisaria de uma vaga pelo menos mais larga para poder sair do carro. Depois de horas de discussão chegou-se a conclusão que não poderia ser atendido porque se abriria uma exceção. Fiquei estarrecida! São 194 vagas. Era só tirar uma vaga mais larga do sorteio. Essas conclusões frias e calculistas que deixam indignadas.

Porém, o assunto hoje é sobre a locação de vagas na garagem. Como sabemos em muitos condomínios várias vagas ficam ociosas e mereceram a atenção do legislador civilista que no art. 1338 traz a possibilidade de se auferir frutos com os abrigos de carros ou vagas. Ao dar preferência para os condôminos e eventuais possuidores, abre o leque para terceiros.

Vários civilistas se insurgiram contra tal dispositivo, sob a alegação de que o código deveria ser mais específico e incisivo, até por uma questão de segurança. Acrescente-se a este fato, que o próprio código no § 1º do art. 1331, expressamente dispunha sobre a liberdade de alienação e gravame por seus proprietários nas suas partes exclusivas no condomínio, inclusive as vagas da garagem.

Com o advento da Lei 12.607;2012, o § 1º do citado art.1331 passou a ter a seguinte redação:

“ § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamenos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” (grifos nossos)

Como se conclui a nova lei traz uma restrição na liberdade de alienação da área privativa do condômino ao exigir expressa autorização na convenção condominial. Cumpre lembrar, entrementes, que a jurisprudência e a doutrina pátria já defendiam tal restrição.

Além do mais, a nova lei não trouxe qualquer inovação, pois, o § 2º do art. 1339, já abordou a questão, quando permite o condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Tem-se a impressão que a nova lei veio apenas para ratificar o que já existia. No dito popular “ chover no molhado”. A vantagem, porém, é que contém restrição temática a evitar maiores discussões quando dispõe que para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Quanto aos contratos celebrados com terceiros sem expressa autorização na convenção condominial, anteriormente a esta lei, continuam válidos em homenagem ao princípio da proteção do ato jurídico perfeito .

SP, 18-8-15.

* Advogada em São Paulo especializada em Direito de Família. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011. Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo. e-mail: felicia@haradaadvogados.com.br

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