O contrato built to suit é uma modalidade de contrato que se iniciou nos Estados Unidos. Built to suit , numa tradução livre significa “ construído para servir” ou “ construído para ajustar”, tendo como objeto imóveis para fins comerciais.
Na verdade, é uma espécie atípica de contrato de locação de bens imóveis , em que o locador investe no imóvel para atender necessidades do locatário.
Por exemplo, se uma empresa precisa locar um imóvel que tenha determinadas características, um investidor pode comprar o imóvel fazer reformas e obras necessárias que atendam as exigências desse futuro locatário. Porém, antes do investimento necessário será firmar um contrato o chamado built to suit, prevendo prazo de vigência para recuperar o capital investido, além de receber rendimentos de locação, e quais são as necessidades da empresa, futuro locatário.
A indústria e comércio têm interesse neste tipo de locação, porque não há capital imobilizado, além de possíveis vantagens financeiras e tributárias. Não resta dúvida que há uma enorme economia quando não há necessidade de custear a aquisição e construção ou reformas do imóvel, ficando, o futuro locatário apenas com a obrigação de pagar mensalmente uma remuneração pelos anos previstos em contrato.
A vantagem para o investidor reside no fato de que firma contratos longos ( dez, vinte, trinta anos) com empresas de grande porte, podendo, ao longo dos anos, obter lucro substancial com a locação de tais imóveis.
Como tudo neste país, o que está caminhando a contento, não escapa dos olhos de lince do Legislativo, ou com intenção de tributar ou por que algum parlamentar que quer aparecer, sob o argumento de dar mais segurança jurídica a essa nova modalidade contratual. Assim, nasceu a Lei 12.744/ 12, alterando a redação do art. 4º da Lei do Inquilinato, bem como, acrescentando o art. 54-A nesta lei. Assim:
Art. 4º. Durante o prazo estipulado para duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art.54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
- 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
- 2º em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Pela leitura desses dispositivos, razão assiste aos que defendem que não havia necessidade de regulamentação, entre os quais me enquadro, pois, a própria lei específica ao dispor sobre o livre pacto das disposições contratuais nasceu morta. E, ainda, fere o princípio da isonomia quando dá só ao locatário o direito de denúncia antecipada.
Ademais, também, socorrem os que defendem a desnecessidade de regulamentação, que os contraentes dessa modalidade de contrato podem valer-se dos dispositivos do Código Civil no que concerne aos contratos, observando, principalmente, o princípio da boa-fé.
Nesse quadrante, sem maiores delongas , considerando-se a tipicidade do contrato built to suit, pelas partes envolvidas e pelo objeto do contrato, não havia necessidade do legislador regulamentá-lo. A regulamentação poderá trazer mais problemas do que soluções.
SP, 18-2-16.
* Advogada em São Paulo. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011. Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo. e-mail: felicia@haradaadvogados.com.br
