Migalhas noticiou na sua prestigiosa edição do dia 30 de junho de 2026, que a incorporadora BR Properties conseguiu reduzir em milhões o valor do IPTU incidente sobre parte do complexo JK que compõe o luxuoso shopping JK com várias torres corporativas.
A ação objetivou a restituição dos valores do IPTU pagos a maior nos exercícios de 2018 a 2021 em razão da “existência de erro quanto à metragem do imóvel”.
É pacífico na doutrina e na jurisprudência que o IPTU deve incidir apenas sobre a porção do imóvel edificado, prevalecendo a realidade fática sobre eventual dado cadastral equivocado elaborado pelo sujeito passivo do imposto.
Assim é porque o objeto do IPTU é o imóvel edificado sendo o seu fato gerador a disponibilidade econômica do imóvel que identifica a pessoa do contribuinte.
Uma vez alterados os dados do cadastro imobiliário pelo contribuinte, cabe à Prefeitura, titular do IPTU, proceder à retificação do lançamento para se adequar à metragem da área construida.
Na verdade, o “habite-se”, ou o auto de conclusão de obra é o documento que atesta a conclusão da edificação de acordo com a planta previamente apresentada pelo dono do imóvel e aprovada pela Prefeitura.
No caso discutido na ação de repetição não se questionou a quantidade de metragem total do imóvel, mas tão somente a quantidade de área edificada que, evidentemente, não pode abranger a área descoberta que é considerada área comum do condomínio.
Na dúvida quanto à veracidade da informação contida na FAC – Ficha de Atualização Cadastral – cabia à Prefeitura proceder à fiscalização in loco, como costuma fazer quando se trata de majorar o IPTU sobre a área construída omitida pelo contribuinte.
Na hipótese sob comento, a repetição de indébito do IPTU implicará, ipso facto, o lançamento do ITU sobre a área descoberta, tendo como sujeito passivo o condomínio JK, que irá proceder o rateio do valor do imposto pago entre os condomínios do complexo JK.
Resultado, não haverá, na prática, o benefício, pelo menos, na extensão apregoada no artigo encaminhado para a publicação pelo Migalhas, pois o IPTU anulado será relançado para o condomínio do qual participa a autor da ação de repetição de indébito tributário.
Diferente seria na hipótese de a área total do imóvel, abrangendo a parte edificada e a parte não edificada, fosse menor do que a área constante do Cadastro |Imobiliário, o que não é o caso sob analise.
SP, 6-7-2026.
