Kiyoshi Harada
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO.
I. HIPÓTESE EM EXAME
1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.
4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).
5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes.
6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso especial conhecido e não provido.(REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3-6-2025, DJEN de 9-6-2025.)
Cuida o Acórdão retrotranscrito da inaplicação da teoria do adimplemento substancial na ação declaratória de prescrição, cumulada com o pedido de adjudicação compulsória do imóvel compromissado à venda.
No caso, o compromitente comprador deixou de pagar algumas parcelas do valor que foram alcançadas pela prescrição em face da inércia do credor.
Foi então que o compromissário comprador ajuizou contra o promitente vendedor a ação declaratória de prescrição cumulada com o pedido de adjudicação compulsória. pretendendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
Essa teoria do adimplemento substancial não permite a resolução do contrato quando ele tiver sido cumprido em sua maior parte, com pequeno inadimplemento residual.
Na hipótese sob exame, a 3ª Turma do Colendo STJ, sob a relatoria da insigne Ministra Nancy Andrighi, rejeitou o pedido de adjudicação compulsória por inaplicável a teoria do adimplemento substancial, considerando que a adjudicação compulsória do imóvel compromissado à venda exige a quitação integral do preço convencionado, nada importando a circunstância de parcelas inadimplidas terem sido alcançadas pela prescrição.
O Acórdão sob exame deu a solução cabível na espécie, considerada a boa-fé objetiva que informa a celebração de contratos, não permitindo o locupletamento ilícito de uma parte em face de inércia de outra parte.
Realmente, dívida prescrita não faz desaparecer a dívida sob o prisma substancial, que continua existindo após a prescrição do direito de cobrar coativamente.
Tanto é assim que, quando alguém paga uma dívida prescrita não pode pleitear a repetição porque o devedor, no caso, limitou-se a cumprir a obrigação existente.
SP, 11-8-2025.
- Texto publicado no Migalhas, edição nº 6.161, de 12-8-2025.
