A Lei nº 15.889, de 5/11/2013, elevou o IPTU para o exercício de 2014 em 20% e 35%, respectivamente, para imóveis residenciais e não residenciais e inedificados, além de instituir tributação progressiva, criando três diferentes castas de contribuintes mediante introdução de fatores de redução/acréscimo, desfigurando a natureza do imposto. Inúmeras entidades ingressaram com Ação Direta de Inconstitucionalidade perante o TJSP sendo que a Fiesp foi por mim representada. Obtida a liminar para suspender a aplicação do aumento ela foi, ao final, cassada, porém, não houve aumento do imposto para o exercício de 2014. No presente artigo trataremos de questões práticas que interessam aos contribuintes em geral.
Atenção com a trava: O art. 9º da Lei nº 15.889/13 estabeleceu o teto de tributação para os fatos geradores ocorridos a partir do exercício de 2015, não podendo ultrapassar o aumento a 10% e 15% do imposto pago no ano anterior, respectivamente, para os imóveis residenciais e imóveis não residenciais e terrenos. É preciso, pois conferir com base nos lançamentos de 2019, procedendo-se à impugnação no prazo de 30 dias, a contar do recebimento da carne, caso haja excesso. Senos exercícios anteriores não foram impugnados os excessos que repercutiram nos aumentos de exercícios subsequentes, nada impede de buscar a restituição de impostos pagos a mais, por meio de uma ação judicial de repetição de indébito.
Isenção do IPTU: Há dois tipos de isenção que examinaremos em separado.
- a) Isenção do art. 6º da Lei nº 15.889/13: Essa isenção passou a vigorar a partir do exercício de 2014 incidindo: I – sobre imóvel, cujo valor venal seja igual ou inferior a R$90.000,00 na data do fato gerador (1º de janeiro de cada ano); II – sobre imóveis exclusiva ou predominantemente residenciais de padrões A, B ou C, dos tipos 1 ou 2 da Tabela V anexa à Lei nº 10.235/86, de valor venal superior a R$90.000,00 e igual ou inferior a R$160.000,00. As letras A, B e C significam construções de arquitetura modesta erigidas em áreas de até 80m2, 120m2 e 300m2, respectivamente. Tipo 1 refere-se prédio residencial horizontal, e tipo 2 refere-se a imóvel residencial vertical. São casos de isenções objetivas, não importando as condições pessoais de seus proprietários. É comum ocorrer a tributação de imóvel antes isento, como decorrência da elevação do seu valor venal.
- b) Isenção do art. 1º da Lei nº 11.614, de 13/7/94, com a redação dada pela Lei nº 15.889/13: Refere-se a isenção de imóvel integrante do patrimônio do aposentado ou pensionista, bem como do beneficiário de renda mensal vitalícia paga pelo INSS e de beneficiário do Programa de Amparo Social ao Idoso, criado pelo Ministério da Previdência Social e Assistência Social, cujo valor venal na data do fato gerador do imposto seja igual ou inferior a R$ 1.000.000,00, graduando o percentual de isenção na proporção da renda de cada beneficiário, e subordinando a sua fruição a vários requisitos. A fruição dessa isenção depende de requerimento do interessado que deverá manter atualizado o cadastro imobiliário. Para o aposentado, pensionista ou beneficiário de renda mensal vitalícia obter a isenção total é preciso o preenchimento de três requisitos cumulativos: a) renda bruta mensal não superior a três salários mínimos no exercício da isenção; b) não possuir outro imóvel no município; c) utilizar o imóvel como residência. Para aqueles com renda bruta mensal maior que três até quatro salários mínimos, o percentual de isenção é de 50%, e, finalmente, para os que auferem renda mensal maior que quatro e até cinco salários mínimos, a isenção é de apenas 30%. O valor venal do imóvel de R$1.000.000,00, referida na Lei citada, corrigido para o exercício de 2020, chega a R$ 1.310.575,00. Esse tipo de isenção exige o preenchimento de requisitos objetivos e depende, também, de aspectos subjetivos do proprietário.
Lançamento de IPTU em prédio novo: Em relação ao prédio novo não há como proceder à aplicação da trava de 10% e 15%, por ausência de lançamento anterior individualizado. A esperta Prefeitura vem se valendo dessa situação para exacerbar o valor venal das unidades autônomas novas, procedendo aos lançamentos por valores, às vezes, notoriamente superiores aos de mercado. E mais, vem utilizando o mesmo valor unitário do m2 apurado para a unidade autônoma, para proceder ao lançamento do imposto sobre as vagas de garagens rústicas, com pisos de cimento e sem forros.
Na verdade, a Prefeitura deverá proceder a esses lançamentos individualizados, mediante o emprego das PGVs, na forma da Lei nº 10.235 de 16-12-1986 que sabidamente resulta em valor venal menor do que aquele encontrado no mercado imobiliário. Tanto isso é verdade, que há uma brutal diferença entre o valor venal do IPTU e o valor venal de referência para lançamento do ITBI, calcado na pesquisa de mercado. Não há razão jurídica para dispensar o uso das PGVs em se tratando de prédio novo.
Lamentavelmente, as impugnações dificilmente serão aceitas pela Prefeitura e também pelo Judiciário, porque dependente de perícia feita por peritos avaliadores que, por ser mais prático, partem para a pesquisa de mercado, desprezando as PGVs que são operadas apenas pelos técnicos da Prefeitura. Haverá sucesso na impugnação somente na hipótese de o valor venal adotado no lançamento superar o valor de mercado. A possibilidade de êxito será maior se explorada a questão da adoção de valor unitário do metro quadrado das unidades autônomas para a apuração do valor venal das vagas nas garagens de padrão construtivo rústico, sem revestimento nas paredes e sem forros, com equipamentos hidráulicos e elétricos à mostra.
