O condomínio não possui qualquer responsabilidade por atos de vandalismo dos seus condôminos ou familiares contra terceiros.
O condomínio só é responsável por atos de seus empregados e do seu síndico, na medida em que representam os interesses do condomínio.
No ensinamento de Biasi Ruggiero:
“O condomínio não tem implícita obrigação de garantir a guarda dos bens dos condôminos. Tal prestação deriva de natureza contratual prevista em convenção ou assembleia geral que adote essa prestação de serviço e reserve para ela verba própria no orçamento. Nesses casos se lhe for cometida essa tarefa e ocorrer culpa ( culpa caracterizada por imprudência, negligência ou imperícia ) aí sim a comunidade condominial responderá”.
Porém, o condomínio responde subsidiariamente em razão de coisa caída de prédio quando não possível a identificação do condômino causador do dano.
O condomínio responde, também, por atos praticados por condôminos contra empregados do condomínio. Assim, se o empregado do condomínio sofrer dano físico ou moral durante a jornada de trabalho, quando estava sob a tutela de seu empregador, deve o condomínio responder pelo dano causado.
Ressalte-se que cada condômino em sua relação com os empregados do condomínio, age como se empregador fosse, pois, os condôminos são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada um possui parte ideal do bem o que o autoriza a exercer determinados direitos.
Agredindo o empregado do condomínio, o condômino abusa da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego ensejando indenização por dano moral como prevê a Constituição Federal. (Art. 7º, XXVIII).
Parece simples e óbvio a responsabilidade indenizatória do condomínio.
Porém, ela gera consequências que a maioria dos condôminos ignora.
Interessante ressaltar um caso, amplamente divulgado pela mídia, quer em razão da gravidade (sequelas físicas e mentais causadas em menina presa pelos cabelos no ralo do fundo da piscina de um edifício) quer em razão da vultuosa condenação imposta ao condomínio. O acidente aconteceu em janeiro de 1998. Em novembro de 1998 um condômino vendeu sua unidade. O condomínio foi citado em abril de 1999 para responder ação de indenização promovida pela vítima e sua genitora. Portanto, a venda ocorreu antes do condomínio ser citado.
O novo proprietário rebelou-se quando do rateio das verbas indenizatórias e ingressou com ação para anulação da venda, cuja sentença de primeiro grau ponderou:
“se a obrigação de indenizar é decorrente de fato anterior à venda, do apartamento, os mesmos são responsáveis pela cotização”, pelo que impôs aos vendedores a obrigação de reembolsar ao comprador “os valores despendidos. A sentença foi mantida, por maioria de votos, em grau de recurso, entendendo que o ocorrido deveria ter sido mencionado pelos vendedores em homenagem ao princípio da boa fé objetiva. (Ap. 0168997.20.2012 TJSP, 3ª Câm, Rel. João Pazine Neto)
Interessante anotar que, com muita propriedade, o voto divergente não reconheceu a ocorrência de má-fé ou a violação dos deveres anexos a boa-fé objetiva. Argumentou que “a reparação dos danos às vítimas do acidente, bem como a pensão mensal, são dívidas de responsabilidade do condomínio, que acabam sendo repassadas aos proprietários das unidades autônomas como despesas condominiais extraordinárias, frente à provável ausência do ente juridicamente responsável pelo pagamento”.
As despesas condominiais extraordinárias, como as ordinárias, também se identificam como obrigação propter rem e são rateadas por todos os condôminos, e, assim o sendo acompanha o imóvel e alcança quem quer que seja o proprietário.
Porém, vitoriosa foi à tese da afronta à boa-fé objetiva, e, consequentemente, a venda foi anulada e os vendedores foram obrigados a devolver os valores pagos pelos compradores.
Se a moda pega, quem for comprar um imóvel usado deve pesquisar ações indenizatórias contra o condomínio, bem como, fatos ocorridos dentro dele para não ser surpreeendido com novos encargos! Difícil!
SP, 18-5-15.
* Advogada em São Paulo especializada em Direito de Família. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011. Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo. e-mail: felicia@haradaadvogados.com.br
