Saber como proceder o lançamento do Imposto Territorial Urbano (ITU) sobre o loteamento em construção é uma das tarefas mais árduas. Com exceção de nosso parecer, publico nos idos de 2002, não há quaisquer textos doutrinários a respeito. A jurisprudência majoritária, inclusive, a do Superior Tribunal de Justiça, fixou a tese pelo lançamento do ITU sobre cada um dos lotes, de forma individualizada, tão só pela inscrição do loteamento no Registro de Imóveis competente.
É preciso que a matéria seja estudada à luz da ordem jurídica global, sob pena de ofensa aos princípios da isonomia, da legalidade, da capacidade contributiva e da vedação de efeitos confiscatórios do tributo. Não se pode dar idêntico tratamento tributário a uma gleba de terra situada no perímetro urbano do Município, com o lote assim considerado pela lei de uso e ocupação de solo, que pressupõe sua localização dentro de uma quadra que, por sua vez, está inserida em determinado setor – SQL, sem o que não há que se falar em lote urbano como tal definido pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aplicável em âmbito nacional.
Tributar individualmente os lotes previstos no plano de loteamento aprovado pelo poder público e registrado no registro de imóveis competente equivale a tributar por meio de um fato gerador presumido que, ao contrário da tributação do ICMS, poderá jamais ocorrer por “n” motivos.
Inúmeras Prefeituras, antes mesmo de entregues as obras do loteamento, têm lançado o Imposto Territorial Urbano sobre os lotes ainda não acabados, ao invés de proceder ao lançamento do tributo sobre a gleba bruta, até que lhes sejam entregues os equipamentos urbanos pertinentes ao loteamento sob execução.
A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, com clareza meridiana, ao definir ‘lote’ determina que seja considerado como tal o terreno servido de infraestrutura básica (equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e etc.), que atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Município.
Logo, só poderia ser cobrado o ITU sobre determinado lote, caso este fosse servido da infraestrutura básica acima descrita e, portanto, possuísse características de zona urbana, na forma do artigo 32 do CTN.
Enquanto não houver a entrega das obras concluídas, a Municipalidade só poderia tributar o loteamento como um todo, ainda mais quando o cronograma estabelecido pelo empreendedor esteja sendo cumprido fielmente. Antes disso, não há que se falar em lote urbanizado, pronto para receber construção de prédio para sua plena fruição, o que, pressupõe, inclusive a implementação, pelo poder público local, de equipamentos públicos comunitários (escolas públicas, postos de saúde, bibliotecas, parques, etc.).
Por isso, equivocadas as decisões de tribunais que permitem a tributação isolada do lote urbano projetado tão só pela inscrição do loteamento no Registro Imobiliário competente.
Nesse sentido a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais, cuja ementa segue abaixo transcrita:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – TRIBUTÁRIO – NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – IPTU – LOTEAMENTO URBANO – LANÇAMENTO POR UNIDADE AUTÔNOMA – PRESENÇA DE PELO MENOS DOIS MELHORAMENTOS DE INFRAESTRUTURA – ART. 32, § 1º DO CTN – ÁREA URBANIZÁVEL OU DE
EXPANSÃO URBANA – DISPENSA JURISPRUDENCIAL – APLICAÇÃO DO ART. 32, § 2º DO CTN – AUTONOMIA JURÍDICA E ECONÔMICA DOS LOTES – APRESENRAÇÃOD E CRONOGRANA DE OBRAS – LEI DE USO E OCUPAÇÃO SO SOLO – LEGITIMIDADE DA EXAÇÃO- IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO ANULATÓRIA.
– De se afastar a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando embasado o convencimento do juízo em prova documental que instrui a demanda.
-A teor do disposto no art. 32 do CTN, a ocorrência do fato gerador do tributo a legitimar o lançamento do IPTU por casa unidade autônoma (lote) depende da instalação de infraestrutura básica na região do imóvel (§ 1º) ou da inserção do empreendimento em área urbanizável ou de expansão urbana definida em lei (§ 2º).
-Pacificado pela jurisprudência, com fulcro no art. 325, § 2º do CTN, a incidência do imposto sobre as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, ainda que não providas dos melhoramentos de infraestrutura. Precedentes do STJ.
– Nos termos da Lei de Uso e Ocupação do Solo, a mera apresentação de cronograma de obras autoriza a aprovação do loteamento, bem como assegura a viabilidade jurídica e econômica de cada lote individualmente considerado”. (Apelação Cível nº 1.0079.12.039919-5/001, Rel. Des Versiani Penna, j. em 24-04-2015).
No mesmo sentido, as decisões do C. STJ abaixo transcritas:
“DECISÃO
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto pelo Município de Porto Alegre, com fundamento na alínea “a” do inciso III do art. 105 da CF/88, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado (e-STJ, fl. 134): AGRAVO. TRIBUTÁRIO. IPTU. LOTEAMENTO. APROVAÇÃO. REGISTRO. EFEITOS. 1. A subdivisão de área em lotes está subordinada à prévia aprovação do projeto pelo Município, que deverá ser registrado no Ofício Imobiliário. 2. Somente a partir do registro, no Ofício Imobiliário, do projeto de loteamento aprovado pelo Município, que deve ser comunicado à Prefeitura, é que o IPTU deixará de incidir sobre toda a área, incidindo sobre cada um dos lotes. 3. A Fazenda Pública deve ressarcir integralmente o autor que antecipou as custas e a taxa judiciária por não litigar ao abrigo da gratuidade caso vencida. Recurso desprovido. Os embargos de declaração (e-STJ, fls. 150/151) foram rejeitados, nos termos da decisão de e-STJ, fls. 156/156. Alega o recorrente, nas razões do especial, violação do art. 34 do CTN, ao fundamento de que é absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, já que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à incidência do tributo. Foram apresentadas contrarrazões às e-STJ, fls. 198/205. Admitido o recurso especial na origem (e-STJ, fls. 208/211), subiram os autos a esta Corte de Justiça. É o relatório. A pretensão merece prosperar, pois é absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, já que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à incidência do tributo. Nesse sentido, os seguintes precedentes desta Corte Superior: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. TRIBUTAÇÃO SOBRE NOVAS UNIDADES AUTÔNOMAS CONSTRUÍDAS EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL. DESNECESSIDADE DA INSCRIÇÃO PRÉVIA INDIVIDUALIZADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. LEGALIDADE DA EXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 32, 34 E 116, INCISO I, DO CTN. 1. Cinge-se a controvérsia em se estabelecer a possibilidade de o fisco, verificando alteração em imóvel pré-existente, que se dividiu em unidades autônomas, poder proceder a novas inscrições de IPTU, sem que haja registro das novas unidades em cartório de imóveis. 2. O art. 32 do CTN estabelece que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse. O art. 34 do referido diploma preconiza que o “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.” 3. É absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, uma vez que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à exação. Vários são os precedentes do STJ nesse sentido, dentre eles: REsp 735.300/SP, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 03/12/2008. 4. É suficiente para ensejar a cobrança do IPTU a verificação das unidades autônomas acrescidas ao imóvel, uma vez ser “cediço que os impostos reais (IPTU e ITBI, em especial) referem-se aos bens autonomamente considerados.” (REsp 722.752/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 11/11/2009). 5. Recurso especial provido. (REsp 1.347.693/RS, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 11/4/2013, DJe 17/4/2013) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. IPTU. LEGITIMIDADE DO POSSUIDOR PARA DISCUTIR A LEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DO TRIBUTO. 1. Se o legislador municipal enquadra como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, aquele que recebeu o imóvel, a título de doação que se caracteriza como adiantamento da legítima, e ingressou em sua posse, sem efetuar, contudo, o respectivo registro no cartório de imóveis, possui legitimidade ativa para discutir a legalidade da cobrança do tributo. 2. Admitindo a possibilidade de o possuidor figurar como contribuinte do IPTU, destacam-se os precedentes desta Corte que reconheceram a legitimidade ativa do promitente-comprador para pleitear a repetição do imposto em comento (AgRg no REsp 754.278/RJ, 1ª Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, DJ de 28.11.2005; REsp 774.720/RJ, 1ª Turma, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 12.6.2006; REsp 769.969/RJ, 2ª Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 26.9.2007). 3. Recurso especial desprovido. (REsp 735.300/SP, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 4/11/2008, DJe 3/12/2008)
Ante o exposto, aplica-se à espécie a orientação fixada na Súmula 568 do STJ, com base na qual dou provimento ao recurso especial para declarar a desnecessidade de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado. Ficam invertidos os ônus sucumbenciais, nos termos definidos pelo Juízo de primeiro grau, devidamente corrigidos. Publique-se. Intimem-se. (REsp nº 1.601.370/ RS, Rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora Convocada TRF 3ª Região)
“EMENTA.TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. TRIBUTAÇÃO SOBRE NOVAS UNIDADES AUTÔNOMAS CONSTRUÍDAS EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL. DESNECESSIDADE DA INSCRIÇÃO PRÉVIA INDIVIDUALIZADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. LEGALIDADE DA EXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 32, 34 E 116, INCISO I, DO CTN.1. Cinge-se a controvérsia em se estabelecer a possibilidade de o fisco, verificando alteração em imóvel pré-existente, que se dividiu em unidades autônomas, poder proceder a novas inscrições de IPTU, sem que haja registro das novas unidades em cartório de imóveis. 2. O art. 32 do CTN estabelece que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse. O art. 34 do referido diploma preconiza que o “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”3. É absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, uma vez que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à exação. Vários são os precedentes do STJ nesse sentido, dentre eles: REsp 735.300/SP, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 03/12/2008.4. É suficiente para ensejar a cobrança do IPTU a verificação das unidades autônomas acrescidas ao imóvel, uma vez ser “cediço que os impostos reais (IPTU e ITBI, em especial) referem-se aos bens autonomamente considerados.” (REsp 722.752/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 11/11/2009).5. Recurso especial provido.” (Resp nº 1347693, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe de 17-04-2013).” “EMENTA.PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. IPTU. LEGITIMIDADE DO POSSUIDOR PARA DISCUTIR A LEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DO TRIBUTO.1. Se o legislador municipal enquadra como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, aquele que recebeu o imóvel, a título de doação que se caracteriza como adiantamento da legítima, e ingressou em sua posse, sem efetuar, contudo, o respectivo registro no cartório de imóveis, possui legitimidade ativa para discutir a legalidade da cobrança do tributo.2. Admitindo a possibilidade de o possuidor figurar como contribuinte do IPTU, destacam-se os precedentes desta Corte que reconheceram a legitimidade ativa do promitente-comprador para pleitear a repetição do imposto em comento (AgRg no REsp 754.278/RJ, 1ª Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, DJ de 28.11.2005; REsp 774.720/RJ, 1ª Turma, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de12.6.2006; REsp 769.969/RJ, 2ª Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 26.9.2007).3. Recurso especial desprovido.” (Resp nº 735300/SP, Rel. Min. Denise Arruda, DJe de 03-12-2008).
Há, data venia, confusão entre área urbana e área de expansão urbana inserida no perímetro urbano do Município, passível de tributação pelo IPTU, com tributação de um lote de terreno projetado, incidindo no vício de tributar algo ainda inexistente e com total desvio da sua base de cálculo. Isso equivale a uma verdadeira tributação antecipada baseada em fato gerador presumido que pode não ocorrer, diferentemente das hipóteses de circulação de mercadorias tributadas pelo ICMS que cedo ou tarde ocorrerá, a menos que a mercadoria se evapore sem completar o ciclo de comercialização.
Ora, o registro imobiliário somente comprova que o loteamento foi regularmente aprovado pelo poder público municipal podendo o loteador iniciar as obras, bem como imprimir papéis de propaganda e iniciar a comercialização dos futuros lotes, mediante instrumento de compromisso de compra e venda, cuja minuta deve estar obrigatoriamente arquivada no registro imobiliário juntamente com o memorial descritivo, plantas e demais documentos exigidos pela legislação específica.
A prática do dia a dia está a demonstrar milhares de processo judiciais em todo o território nacional envolvendo demandas de compradores de futuros lotes de um loteamento abandonado pelo seu empreendedor por “n” razões: insolvência da empresa loteadora; superveniência de conjuntura imobiliária desfavorável; superveniência de legislação ambiental impondo restrições de uso; desmotivação e desinteresse do empreendedor. Nas hipóteses de desapropriações de terrenos abrangidos pelo plano de loteamento aprovado pela Prefeitura e posteriormente abandonado pelo seu empreendedor é comum a invocação pelo poder público expropriante da tese do concurso voluntário, a fim de excluir da indenização partes do imóvel correspondentes a espaços livres, área verde e área institucional, previstos no projeto de loteamento aprovado.
E aqui impõe-se uma pergunta: como ficaria na hipótese de cancelamento de registro do loteamento mencionada no art. 23 da Lei nº 6.766/79? A Prefeitura fará a restituição do IPTU cobrado antecipadamente?
Importante não confundir os requisitos para tributação individual do lote, como tal definido na Lei de regência nacional de parcelamento do solo urbano, com os requisitos para caracterização de zona urbana, para fins de lançamento do IPTU como têm feito alguns julgados.
Uma coisa é a tributação pelo IPTU de gleba bruta, terreno ou nesga , situados na zona urbana definida no art. 32, §§ 1º e 2º do CTN. Outra coisa bem diversa é a tributação individual do lote que somente pode ocorrer após a execução total do loteamento, conforme projeto registrado no registro de imóveis competente e após o recebimento das obras pela Prefeitura local, possibilitando o registro do lote no registro imobiliário competente, procedendo-se ao desdobramento da matrícula original da área bruta.
De fato, a inscrição do loteamento no registro de imóveis somente tem a finalidade de retirar o loteamento da clandestinidade, mas não individualiza os lotes para fins de lançamento do IPTU, tanto é que se a Municipalidade não receber as obras do loteamento não haverá que se falar em lotes urbanos para fins de tributação de IPTU. Somente após o recebimento das obras pela Prefeitura são feitos os registros individuais dos lotes no registro de imóveis competente em substituição ao registro da área bruta objeto de loteamento. Somente com esses registros individualizados será possível efetivar o pedido de desdobro da área junto à Prefeitura local possibilitando o lançamento individualizado do IPTU.
Outro óbice à aludida cobrança individualizada dos lotes é a fixação do valor venal do imóvel. Que parâmetros poderá a Municipalidade utilizar para fixar um valor para cada lote, cuja implementação só se dará no futuro?
Os valores unitários médios do metro quadrado de terrenos, constantes das Plantas Genéricas de Valores, a toda evidência, resultam de pesquisas de mercado, pertinente a lotes urbanizados, assim entendidos aqueles integrados na infraestrutura básica da Cidade, obtidos por meio de avaliação por método comparativo.
Ora, não existem parâmetros para, por meio do método comparativo, apurar o provável valor unitário médio de lotes projetados. Toda e qualquer legislação municipal, para apuração de valor venal de determinado imóvel, só poderia autorizar a utilização do valor unitário médio, referente a imóveis da mesma região geoeconômica, de idêntica zona de uso e ocupação do solo e de mesmo setor fiscal, resultante da pesquisa de preços com menos de dois anos em relação a sua inserção nas PGVs, como retro assinalado. Lei alguma poderia autorizar a pesquisa de preços de lotes projetados, para fundamentar a fixação do valor venal, base de cálculo do ITU, introduzindo um fator aleatório e de insegurança jurídica, incompatível com o princípio da estrita legalidade tributária.
Tanto é assim que a Lei nº 10.235, de 16-12-1986, do Município de São Paulo, que dispõe sobre a forma de apuração de valor venal de imóveis, para efeito de lançamento do IPTU, prescreve:
“Art. 2º Os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno serão determinados em função dos seguintes elementos, tomados em conjunto ou separadamente:
I – Preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado imobiliário;
II – Custos de reprodução;
III – Locações correntes:
IV – Características da região em que se situa o imóvel;
V – Outros dados informativos tecnicamente reconhecidos.
Parágrafo único. Os valores unitários, definidos como valores médios para locais e construções serão atribuídos:
I – A faces de quadras, a quadras ou quarteirões, a logradouros ou a regiões determinadas, relativamente aos terrenos;
II – A cada um dos padrões previstos para os tipos de edificações indicados na tabela V, relativamente às construções.
……………………………………………………………………………….
Art. 5º – O valor unitário do metro quadrado de terreno corresponderá:
I – Ao da face da quadra da situação do imóvel;
II – No caso de imóvel não construído, com duas ou mais esquinas de duas ou mais frentes, ao do logradouro relativo à frente indicada no título de propriedade ou, na falta deste ao do logradouro de maior valor;
………………………………………………….
Art. 6º – A profundidade equivalente do terreno, para aplicação do fator de profundidade de que trata a Tabela I, é obtida mediante a divisão da área total pela testada ou, no caso de terreno de duas ou mais frentes, pela soma das testadas, desprezando-se, no resultado, a fração de metro”.
Verifica-se, pois, que a Lei nº 10.235/86 não contempla critério de apuração de valor venal de terrenos de loteamento em execução.
O mesmo acontece com a legislação de Goiânia, Lei nº 5.040, de 20-11-75, que aprovou o Código Tributário do Município de Goiânia e que assim dispõe em seu artigo 12:
“Art. 12. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
- 1º – Na determinação do valor venal serão tomados, em conjunto ou separadamente os seguintes elementos:
I – quanto ao prédio:
- padrão ou tipo de construção;
- área construída;
- o valor unitário do metro quadrado;
- o estado de conservação;
- os serviços públicos de utilidade pública existentes na via ou logradouro;
- o índice de valorização do logradouro, quadra ou zona em que estiver situado o imóvel;
- o preço do imóvel nas últimas transações de compra e venda realizadas nas zonas respectivas, segundo o mercado imobiliário local;
- quaisquer outros dados informativos obtidos pela repartição competente.
II – quanto ao terreno:
- a área, a forma, as dimensões, os acidentes geográficos e outras características;
- os fatores indicados nas alíneas “e”, “f” e “g” do item anterior e quaisquer outros dados informativos.’
E prossegue o artigo 13 da mesma lei:
“Art. 13. O valor venal dos imóveis será apurado com base na Planta de Valores Imobiliários do Município, aprovada anualmente pela Câmara Municipal, até vinte de dezembro do exercício que anteceder ao lançamento, composta dos seguintes anexos:
I – tabela de valores genéricos por m2 (metro quadrado) dos terrenos;
II – tabela dos valores especiais em ruas e avenidas por m2 (metro quadrado) dos terrenos;
III – fatores correcionais dos terrenos quanto à situação, topografia, pedologia, acesso, localização e grandeza em área (gleba);
IV – tabela de avaliação das edificações……”
Como se vê, a lei de Goiânia determina que, na apuração de valor venal do terreno se leve em conta, além da área, a forma, as dimensões, a localização, os acidentes geográficos e outras características, os seguintes elementos: os serviços públicos ou de utilidade pública existentes na via ou logradouro; o índice de valorização do logradouro, quadra ou zona em que estiver situado o imóvel; e o preço do imóvel nas últimas transações de compra e venda[1], realizadas nas zonas respectivas, segundo o mercado imobiliário local.
Em relação ao loteamento sob execução, pergunta-se, onde a existência de serviços públicos no local do loteamento? Onde os índices de valorização, decorrentes da implantação de equipamentos públicos comunitários? Onde os preços de compra e venda, à vista, que pudessem servir de paradigmas para a fixação do valor unitário médio de metro quadrado de lotes projetados?
Utilizar o valor unitário médio, previsto nas PGVs, para apuração da base de cálculo de cada lote, ainda inexistente ao teor do § 2º do art. 4º da Lei nº 6.766/79, seria o mesmo que incorporar a esse lote, não integrado à infraestrutura da Cidade, as valorizações decorrentes da implantação, pelo poder público local, de equipamentos públicos comunitários, nos espaços institucionais reservados pelo loteador.
Verifica-se, então, que a apuração do valor venal desse loteamento sob execução só poderia ocorrer pelo método involutivo, com base nos dados do projeto de loteamento que, como retro analisado, leva em conta fatores altamente aleatórios. Por isso, esse método involutivo só serve para fixação do justo preço da indenização, nos processos de desapropriação de glebas brutas, quando, em função do tamanho de sua área, estiver inviabilizado o emprego do método comparativo, por absoluta ausência de elementos comparativos.
Mas, o método involutivo, aplicado aos casos de desapropriação, não pode ser utilizado para cálculo do valor venal do imóvel, uma vez que, naquele procedimento, a avaliação passa pelo crivo do Poder Judiciário e pode ser contestada pelo contribuinte, antes de produzir qualquer efeito, ao contrário do que ocorre nesta última hipótese, onde o lançamento do tributo independe da atividade do contribuinte.
Por isso, nenhuma legislação municipal contempla esse tipo de método avaliatório para encontrar o valor unitário médio de lotes projetados, por absolutamente incompatível com a definição de critério abstrato para orientar o agente público na elaboração de cálculos, com vistas à fixação do valor venal de cada imóvel.
Vê-se, portanto, que qualquer tentativa da Municipalidade em fixar o valor venal para o lote, ainda não existente, não encontraria amparo jurídico-legal. Tal tentativa feriria, em bloco, os princípios tributários da legalidade, da isonomia e da capacidade contributiva, previstos nos arts. 150, I, II e 145, § 1º da Constituição Federal, respectivamente.
O que se pode fazer nos casos da espécie é lançar o ITU sobre a área bruta, com base no valor venal do exercício anterior, se existente, devidamente atualizado nos limites do sistema de atualização monetária vigente. Nada impede, também, de adotar, como base de cálculo do ITU da gleba, o valor unitário do metro quadrado, resultante de avaliação da área do loteamento, oferecida em garantia de execução das obras previstas no projeto e no memorial descritivo. Esse valor unitário, aceito pelo loteador, no momento da efetivação da caução, poderá ser atualizado monetariamente até a data da ocorrência do fato gerador do ITU, em 1º de janeiro de cada exercício.
O que o Município não pode fazer é considerar a valorização em potencial, por conta da presumível integração futura dos lotes projetados na infraestrutura da Cidade, o que, pode até não ocorrer, por motivos diversos. Não pode o imposto implicar retirada parcial da riqueza futura, que pode não se concretizar. A ordem jurídica como todo repele essa ideia. Tanto é assim que o método avaliatório long and short, previsto no art. 27[2] do Decreto-lei nº 3.365, de 21-6-1941, autorizando a dedução da indenização do quantum da valorização da área remanescente de desapropriação, decorrente da implantação do melhoramento público, vem sendo repelido pela jurisprudência de nossos tribunais. O perito deve calcular o valor efetivo da faixa desapropriada, sem considerar a presumível valorização da área remanescente, decorrente direta e especificamente da execução da obra pública em função da qual se fez a desapropriação. É que essa presumível valorização poderá não ocorrer, por exemplo, se o poder público deixar de executar o melhoramento, além de o conceito de justo preço da indenização não comportar tal dedução.
É incogitável, por ofensa ao princípio da razoabilidade que se coloca como um limite à ação do próprio legislador, equiparar o valor do metro quadrado de um lote regularmente integrado no loteamento aprovado, executado e aceito pela Municipalidade, com o valor do metro quadrado de uma gleba bruta situada na zona urbana do Município. Até mesmo em relação aos lotes normais há discrepância de valor do metro quadrado dependendo do setor e da quadra onde se situe – SQL – que identifica o imóvel objeto de tributação pelo IPTU.
Ora, se a jurisprudência não aceita a presumível valorização, em procedimento expropriatório, onde é assegurado o direito ao contraditório, com muito maior razão não poderia aceitar essa valorização presumível em procedimento timbrado pela unilateralidade, como é o caso do lançamento tributário.
Por fim, reproduzimos abaixo a ementa do Acórdão proferido pelo E. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul na mesma linha da tese esposada neste parecer e que encaixa como luva ao caso vertente:
“Ementa: EMBARGOS INFRINGENTES. TRIBUTÁRIO. IPTU E TCL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADAS FORMALMENTE. INVIABILIDADE DO PARCELAMENTO VIRTUAL. Somente após o registro imobiliário do projeto de individualização do imóvel aprovado pelo município é que o IPTU e o TCL poderão incidir sobre cada área individualizada. EMBARGOS ACOLHIDOS. POR MAIORIA. (Embargos Infringentes Nº 70064011992, Primeiro Grupo de Câmaras Cíveis, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, Julgado em 07/08/2015)
Voto da Relatora:
Acolho os embargos infringentes.
Já tive a oportunidade de me pronunciar a respeito da controvérsia em questão no julgamento da Apelação Cível nº 70053098547, em cujos autos a parte embargante também controverteu a efetiva existência de unidades fracionadas para fins de incidência autônoma de IPTU e TCL. Referido julgado restou assim ementado:
APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS È EXECUÇÃO. IPTU E TCL. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. 1. A incidência do IPTU e da TCL sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. 2. Nos termos do artigo 11, do Regimento de Custas (Lei nº 8.121/82, com a redação dada pela Lei nº 13.471/2010), está a Fazenda Pública isenta do pagamento de custas e emolumentos, devendo, no entanto, arcar com as despesas, salvo as oriundas de Oficial de Justiça, nos termos da ADIn Nº 70038755864. APELAÇÃO DESPROVIDA, POR MAIORIA. SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE EM REEXAME NECESSÁRIO. (Segunda Câmara Cível, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, j. em 21/05/2014)
No caso concreto, verifica-se que a parte embargante é proprietária do imóvel situado na Estrada Costa Gama nº 3701, nesta cidade, com matrícula no Registro de Imóveis da 3ª Zona de Porto Alegre sob o nº 109.760 e inscrição municipal de nº 9177906.
Ao compulsar a matrícula registral do imóvel, observa-se que inexiste qualquer registro acerca da individualização em lotes da área total do terreno, não havendo, portanto, fato gerador a ensejar a cobrança de IPTU e TCL.
É cediço que somente após o registro imobiliário do projeto da individualização do imóvel aprovado pelo Município é que o IPTU e a TCL incidirão sobre cada área individualizada.
De outra parte, na hipótese de o proprietário do imóvel deixar de fazer a competente individualização, sempre poderá a Fazenda Pública aforar ação com vistas à consecução da obrigação de fazer.
Cumpre consignar que para fins de cobrança do IPTU e TCL utiliza-se como fato gerador a matrícula no registro de imóveis, vedado o fracionamento/individualização virtual feito pela municipalidade.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA CC/ REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU E TCL. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. Indevido o lançamento do IPTU e TCL sobre unidades autônomas enquanto não houver o registro dos imóveis individualizados na matrícula imobiliária. Precedentes do TJRS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CORREÇÃO MONETÁRIA. LEI 11.960/09. INAPLICABILIDADE. Inaplicáveis as alterações da Lei nº 11.960/09, que deu nova redação ao art. 1º -F da Lei nº 9.494/97 para a correção monetária na repetição de indébito tributário, uma vez que incide, no caso, regramento próprio, devendo ser observado o princípio da especialidade. Precedentes do TJRS e STJ. Manutenção, na hipótese, da aplicação do IGP-M, conforme a sentença. Apelação a que se nega seguimento. (Apelação Cível Nº 70044834331, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Eduardo Zietlow Duro, Julgado em 09/09/2011)
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE. RELANÇAMENTO TRIBUTÁRIO SOBRE IMÓVEIS NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL (TERRENO) INDIVISO. FALTA DO REGISTRO DOS IMÓVEIS NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. A incidência do IPTU sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. Jurisprudência desta Corte. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70034078048, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Arno Werlang, Julgado em 28/04/2010)
APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. IPTU. RELANÇAMENTO. TERRENO NÃO INDIVIDUALIZADO FORMALMENTE. Somente se mostra possível a incidência do IPTU sobre unidades autônomas após o registro imobiliário do projeto de loteamento ou de desmembramento aprovado pelo Município. Inteligência do artigo 18 da Lei n° 6.766/79. Jurisprudência desta Corte. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70034529792, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Francisco José Moesch, Julgado em 04/08/2010)
DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE. RELANÇAMENTO TRIBUTÁRIO SOBRE IMÓVEL PERTENCENTE A TODO MAIOR INDIVISO. LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. AGRAVO EM JULGAMENTO MONOCRÁTICO DE APELAÇÃO CÍVEL. A incidência do IPTU sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro do loteamento ou desmembramento aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. Inteligência do art. 18 da Lei nº 6.766/79. Jurisprudência desta Corte. AGRAVO DESPROVIDO. (Agravo Nº 70030963359, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rejane Maria Dias de Castro Bins, Julgado em 30/07/2009)
REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. IPTU. LANÇAMENTO. Somente a partir do registro, no ofício imobiliário, do projeto de loteamento aprovado pelo Município, que deve ser comunicado à prefeitura, é que o IPTU deixará de incidir sobre toda a área, incidindo sobre cada um dos lotes. MANTIDA A SENTENÇA EM REEXAME NECESSÁRIO. (Reexame Necessário Nº 70022826523, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liselena Schifino Robles Ribeiro, Julgado em 11/02/2008).
TRIBUTÁRIO. IPTU. LOTEAMENTO. APROVAÇÃO. REGISTRO. EFEITOS. REVISÃO DE LANÇAMENTO. 1. A subdivisão de área em lotes está subordinada à prévia aprovação do projeto pelo Município, que deverá ser registrado no Ofício Imobiliário. 2. Somente a partir do registro, no Ofício Imobiliário, do projeto de loteamento aprovado pelo Município, que deve ser comunicado à Prefeitura, é que o IPTU deixará de incidir sobre toda a área, incidindo sobre cada um dos lotes. Recurso provido. (Apelação Cível Nº 70016428401, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Isabel de Azevedo Souza, Julgado em 30/11/2006).
Nesse cenário, em que a parte embargante é, formalmente, titular de fração única, não há o que se exigir IPTU e TCL sobre unidades autônomas virtualmente consideradas.
Pelo exposto, acolho os embargos infringentes, nos termos da sentença e do voto minoritário proferido pelo E. Desembargador Sérgio Luiz Grassi Beck no âmbito da C. 1ª Câmara Cível deste Tribunal.
É o voto.”
Concluindo, tributar individualmente lote previsto no loteamento em execução ofende o princípio da legalidade por envolver adoção do valor venal de um lote integrado ao loteamento dotado de toda infraestrutura capaz de receber construção de prédios. Não há previsão legal para tributação antecipada pelo ITU de um futuro lote urbano, como existe em relação à futura circulação de mercadorias. Viola o princípio da igualdade ao equipar uma nesga de terreno com lote urbano em sentido jurídico, e, por conseguinte violenta o princípio da capacidade contributiva que, por sua vez, provoca efeito confiscatório do tributo, vedado pela Constituição.
* Jurista, com 31 obras publicadas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 20 (Ruy Barbosa Nogueira) da Academia Paulista de Letras Jurídicas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 7 (Bernardo Ribeiro de Moraes) da Academia Brasileira de Direito Tributário. Acadêmico, Titular da cadeira nº 59 (Antonio de Sampaio Dória) da Academia Paulista de Direito. Sócio fundador do escritório Harada Advogados Associados. Ex-Procurador Chefe da Consultoria Jurídica do Município de São Paulo.
[1] Compra e venda, e não, compromisso de venda e compra.
[2] Art. 27 – O juiz indicará na sentença os fatos que motivaram o seu convencimento e deverá atender, especialmente, à estimação dos bens para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu.
