Assunto de bastante interesse e que gera conflitos na relação locador/locatário, é o referente às benfeitorias em imóvel locado.
Em primeiro lugar, é necessário que façamos um estudo sobre as benfeitorias.
Benfeitorias são obras e despesas que se fazem em um bem móvel ou imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.
As benfeitorias podem ser:
a) Voluptuárias:- são as de mero deleite ou recreio, cuja finalidade é apenas dar mais comodidade a quem as faz, são obras para embelezar a coisa. Por exemplo: a construção de uma piscina, decoração luxuosa de um aposento.
b) Úteis: – são as que objetivam aumentar ou facilitar o uso da coisa, apesar de não serem necessárias. Por exemplo: instalação de divisórias.
c) Necessárias: – são obras necessárias indispensáveis à conservação do bem, para impedir a sua deterioração. Por exemplo: reconstrução de um assoalho que apodreceu.
Esclareça-se que as benfeitorias são obras e despesas feitas pelo homemem um bem. Asbenfeitorias não abrangem os melhoramentos sobrevindos sem a intervenção do homem, decorrente de um fato natural. Por exemplo: aumento de área em razão de desvio natural de um rio.
Feitas tais considerações, mormente as referentes às espécies de benfeitorias, passaremos em um segundo momento a determinar a sua implicância indenizatória na locação de um imóvel.
Dispõe o art. 35 da Lei de Inquilinato:
“Art.35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício de direito de retenção.”
Da leitura deste dispositivo concluímos que:
-as benfeitorias são indenizáveis, se não houver estipulação em contrário no contrato de locação;
-as benfeitorias necessárias são indenizáveis independente de autorização;
-as benfeitorias úteis são indenizáveis, desde que autorizadas.
Na prática, findo o contrato de locação, até como pretexto para reter o imóvel, o locatário (inquilino) alega que efetuou no imóvel benfeitorias úteis das quais pretende uma indenização. A dificuldade reside no fato de não terem sido avençadas por escrito, com a devida autorização.
Portanto, para segurança do locador e locatário, para evitar conflitos na retomada do imóvel, as benfeitorias úteis devem ser devidamente autorizadas, descritas, individualizadas e acompanhadas dos respectivos comprovantes de despesas. Não basta o locatário somente apresentar uma planta de reforma sem especificar quais as benfeitorias, quanto vai gastar, para pretender futura indenização.
Dispõe, ainda, o art. 36 da Lei de Inquilinato:
“Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e substância da coisa.”
Não pode o inquilino pretender, por exemplo, seja indenizada a construção de uma piscina. E, ainda, a sua retirada não pode comprometer a estrutura do imóvel.
Portanto, em imóvel alugado, para o locatário, é sempre de bom senso, verificar a real necessidade, antes de efetuar benfeitorias, e, para o locador se autorizar, fazê-lo mediante documento por escrito. É sempre de bom alvitre, fazer constar no contrato, a exigência de autorização para qualquer tipo de benfeitoria para evitar futuros problemas.
SP, 27-4-15.
* Sócia fundadora da Harada Advogados Associados.Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul.Membro do Instituto de Direito Comparado Brasil-Japão – IDCBJ e doCentro de Pesquisas e Estudos Jurídicos –
Cepejur. Ex Inspetoria Fiscal da Prefeitura de São Paulo.
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