Costuma-se dizer que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse. Tendo em vista a dicção constitucional, “imposto sobre a propriedade predial”, alguns autores acoimam de inconstitucional a tributação por meio do IPTU da posse ou do domínio útil, interpretando a palavra “propriedade” em seu sentido estrito. Como assinalamos no nosso livro, A Constituição Federal empregou a palavra “propriedade” em seu sentido comum, abarcando prédios, fazendas, terras, lotes etc. com abstração de seu aspecto estritamente jurídico[1], do contrário não se poderia tributar propriedade sem título jurídico formalizado.
Na verdade, o fato gerador do IPTU é a disponibilidade econômica da propriedade, domínio útil ou da posse. Quando a esta última convém esclarecer que se trata de posse de conteúdo econômico, a posse daquele que apreendeu fisicamente o bem imóvel capaz de gerar a propriedade por meio de usucapião, e não a posse direta que detém o inquilino, por exemplo. Trata-se de posse como sentinela avançada da propriedade.
Por isso, o IPTU deve ser lançado, não aleatoriamente contra o proprietário, o compromissário comprador ou o seu possuidor, mas contra aquele que efetivamente detém a disponibilidade econômica do bem imóvel. Um proprietário, por exemplo, que alienou o imóvel transferindo-lhe a posse e o direito, ainda que figure no registro imobiliário como titular do direito, porque não levado a registro a escritura pública de compra e venda, ou ela ainda não foi lavrada por razões várias, na realidade, não tem a capacidade contributiva para suportar o encargo financeiro do imposto. O IPTU há de ser lançado contra quem detém essa disponibilidade. Por isso, na prática o IPTU vem sendo lançado contra o compromissário comprador que é a pessoa que efetivamente vem extraindo da propriedade todas as suas utilidades.
Outrossim, é importante entender que quando se fala em imposto real – imposto de natureza real, seria a expressão mais adequada – não significa que o imposto grava a propriedade em si, mas sim que grava uma manifestação imediata da capacidade contributiva. O IPTU tem natureza real, porque não leva em conta as condições pessoais do contribuinte na apuração do valor venal, base de cálculo do imposto. O imóvel tem um valor objetivamente espelhado, não interessando a qualidade de seu proprietário (pobre, rico, médio, ator famoso, personalidade ilustre, etc.) para a fixação do valor venal. A matéria tributável é considerada com total prescindência das qualidades pessoais do contribuinte. Porém, esse fato não deve ser confundido com a obrigação tributária que é sempre pessoal, por decorrer de vínculo entre sujeito ativo (Fazenda) e o sujeito passivo (contribuinte ou responsável tributário). Assim sendo, perfeitamente possível graduar a alíquota segundo a capacidade contributiva, aferível objetivamente pelo valor venal de cada imóvel. Portanto, equivocada a alegação de que o IPTU não comporta graduação porque sendo um imposto de natureza real não interessa a condição subjetiva do contribuinte. Isso, data vênia, é confundir objeto do imposto, que é um bem imóvel, com a obrigação tributária, que é sempre de natureza pessoal. Como já o dissemos, o IPTU não grava o imóvel, da mesma forma que o ISS não grava o serviço, mas a sua prestação remunerada.
Realmente, o fato gerador do IPTU não é a propriedade imobiliária em si, e nem o título jurídico da propriedade, mas, a situação jurídica de ser proprietário ou possuidor a título de dono de um determinado imóvel, isto é, o fato de ter a disponibilidade econômica do imóvel como proprietário ou fazendo as vezes de tal, na feliz lição do já citado Hector Villegas.[2]
* Jurista, com 31 obras publicadas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 20 (Ruy Barbosa Nogueira) da Academia Paulista de Letras Jurídicas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 7 (Bernardo Ribeiro de Moraes) da Academia Brasileira de Direito Tributário. Acadêmico, Titular da cadeira nº 59 (Antonio de Sampaio Dória) da Academia Paulista de Direito. Sócio fundador do escritório Harada Advogados Associados. Ex-Procurador Chefe da Consultoria Jurídica.
[1] Cf. nosso IPTU doutrina e práica. São Paulo: Atlas, 2012, p. 93.
[2] Curso de finanzas, derecho financiero y tributário. 2. ed. Buenos Aires: Depalma, 1975, p. 485-486.
