O síndico será eleito em assembléia. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, no prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser prorrogado.
Pode ser síndico pessoa física ou jurídica. A cláusula da convenção que dispõe que somente condôminos pode ser síndico é ilegal, pois, fere dispositivos legais à respeito.
A convenção pode especificar requisitos para que o candidato se habilite ao cargo de síndico. Como por exemplo, se não há ações executivas contra ele, ações contra o condomínio, não ter títulos protestados, não estar negativado junto ao Serasa, não possuir restrições junto a Receita Federal etc.
A eleição do síndico dar-se-á por maioria simples dos presentes e a sua destituição pelo voto da maioria absoluta de seus membros. Há jurisprudência no sentido de que a destituição pode ser por maioria simples considerando a urgência do caso.
Quanto à remuneração do síndico, a Convenção poderá estabelecer valor fixo, variável ou se ele ficará isento do pagamento da taxa condominial. Nada previsto em convenção , a assembléia deverá fixar.
Qualquer que seja a forma de pagamento, em valor fixo ou isenção da taxa condominial, ela está sujeita a incidência de contribuição junto ao INSS, como autônomo.
As responsabilidades e competências do síndico estão descritas no art. 1.348 do Código Civil. Vale transcrevê-las:
“Art.1348.Compete ao síndico:
I- convocar a assembléia de condôminos;
II- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III- dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI- elaborar o orçamento d receita e da despesa relativa a cada ano;
VII- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX- realizar o seguro da edificação.”
Dessas competências decorrem responsabilidades. Vale lembrar que o síndico é responsável civil e criminalmente por atos praticados ou que deixe de praticá-los em relação ao condomínio.
Enfim, o que é importante também frisar, que o síndico seja pessoa de poder de gerenciamento, de administração, de muito bom senso, de boa comunicabilidade, de livre trânsito entre os condôminos, pois, a tarefa não é nada fácil. Pode recorrer-se do Conselho de Administração e Conselho Fiscal. Mas, a sua autoridade não pode ser desrespeitada.
SP, 7-4-15.
* Advogada em São Paulo. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011. Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo. e-mail: felicia@haradaadvogados.com.br
