O que significa obrigação propter rem ou obrigação ob rem? Significa obrigação própria de um bem imóvel. Quem adquire um bem imóvel adquire também a obrigação gerada pelo imóvel. Trata-se de obrigação que se transmite ao adquirente juntamente com a aquisição da propriedade imóvel, pelo que o comprador há de arcar com a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, bem como também, pelo pagamento das taxas condominiais em aberto.
A transcrição do art. 130 do CTN ajudará na melhor compreensão:
“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”
O IPTU é caso típico de imposto que se sub-roga na pessoa do adquirente.
Logo, é do interesse do vendedor que o comprador registre o título translativo da propriedade no registro de imóveis competente.
Uma escritura de compra e venda não registrada nada transmite, portanto, o comprador não adquire o domínio.
Nesse caso a ação de cobrança do IPTU, por via de execução fiscal, poderá ser direcionada contra o vendedor.
O comprador, por sua vez, deverá sempre exigir a certidão negativa de tributos para ficar livre de tributos, cujos fatos geradores ocorrerem antes da aquisição imobiliária, para se ver livre da responsabilidade por sub-rogação, nos termos da parte final do art. 130 do CTN antes transcrito.
O que acontecerá se a administração pública constatar que a certidão negativa foi obtida mediante fraude?
Se a fraude foi cometida pelo comprador este se sub-rogará nos créditos tributários pendentes.
Se a fraude foi cometida pelo servidor público, sem conhecimento do comprador, o poder público não poderá responsabilizar o comprador pelos créditos tributários impagos.
Na hipótese, a responsabilidade deverá ser imputada ao servidor público que cometeu a fraude solidariamente com o vendedor que eventualmente tenha agido em conluio.
SP, 17-10-22.
Por Kiyoshi Harada
