Inúmeras vezes tenho sido consultada por comerciantes, mormente os pequenos, a respeito de renovação de contrato de locação não residencial, isto é, o comercial.
A locação comercial está prevista no art. 51 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe:
Art.51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá se exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedade civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Da leitura do dispositivo acima, conclui-se que cumulativamente o contrato de locação deve ser escrito e com prazo determinado de pelo menos cinco anos ou, se for o caso, a soma dos prazos de contratos ininterruptos alcancem os referidos cinco anos.
Dispõe ainda o art. 51 em seu § 5º que a propositura da ação aconteça no intervalo máximo de 1 ano até seis meses antes do final do prazo estabelecido no contrato.
Na maioria dos casos que chega ao meu conhecimento, dois pontos cruciais não são observados pelos locatários quando assinam o contrato de locação: o prazo mínimo de 5 anos e o prazo para questionar em juízo a renovação, que é no intervalo de no máximo um ano e mínimo de seis meses antes da data final do prazo de locação do contrato a ser renovado.
O comerciante, futuro locatário, no afã de ver logo instalado o seu comércio se sujeita às condições impostas pelo locador e não observa que o prazo estipulado de locação é, por exemplo, quatro anos. Assim, ele perde o direito à renovação compulsória em juízo.
Não raras vezes, quando o prazo de cinco anos é observado na locação comercial, procuram-nos quando o contrato está para findar. Perde-se o direito de propor a ação de renovação de contrato de locação se ela não for proposta no intervalo de no máximo um ano e mínimo seis meses antes do término do contrato.
Preenchidos todos os requisitos para propor, a ação renovatória, o locatário poderá ter seu contrato renovado, salvo se o locador tiver justa causa que impossibilite sua renovação. Quais sejam as arroladas no art. 52 da lei 8.245/1991: a) por determinação do Poder Público para realizar obras no imóvel que importarem a sua radical transformação ou modificação de tal natureza que importe no aumento do valor do negócio ou da propriedade e se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital.
Se o contrato de locação não for renovado e o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, o contrato se renova por prazo indeterminado. Neste caso, o locador poderá retomar o imóvel a qualquer tempo, sem qualquer motivação, dando ao locatário o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel. É a conhecida denúncia vazia.
Um outro problema muito comum é o da transferência do contrato de locação. Ela precisa estar prevista expressamente. Aliás, todas as condições e prazos devem estar claramente enunciadas no contrato de locação, pois, o contrato será judicialmente renovado nas mesmas condições do anterior contrato, determinando-se, porém, o novo aluguel através de perícia.
O que todos devem sempre atentar é quando assinam o primeiro contrato de locação comercial. Entender todas as cláusulas e observar os prazos legais para não correrem riscos futuros.
