O STJ, a fim de possibilitar a tributação pelo IPTU de imóveis situados nas zonas de expansão urbana ou áreas urbanizáveis, editou a Súmula nº 626 do seguinte teor:
“A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º , do CTN.”
O que a referida Súmula está afirmando é que os imóveis localizados nas zonas urbanizáveis ou áreas de expansão podem ser tributados pelo imposto predial ou imposto territorial urbano, ou por ambos, conforme o caso, independentemente dos melhoramentos públicos previstos no § 1º, do art. 32 do CTN (meio-fio ou calçamento, abastecimento de água, sistema de esgoto sanitário, rede de iluminação pública e escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado).
Embora a Súmula não diga é indispensável que as referidas áreas sejam incluídas na zona urbana do Município, por meio de lei local, pois somente o imóvel situado na zona urbana pode ser tributado pelo IPTU, conforme se depreende da redação desse § 2º, do art. 32 do CTN:
“A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.”
Logo, é indispensável que essas áreas sejam declaradas como sendo integrantes da zona urbana, a fim de afastar o conflito de competência com a União no lançamento do ITR.
Mas, para que isso aconteça é preciso que as referidas áreas integrem loteamentos aprovados pelo poder público competente, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio.
O loteamento aprovado pelo órgão público competente deverá estar registrado no Registro de Imóveis competente, para poder dar início a vendas dos lotes.
E mais, só depois de executado o loteamento, com o termo de recebimento da infraestrutura do loteamento e dos equipamentos urbanos firmado pelo órgão próprio da Prefeitura, é que os lotes comportam lançamentos individualizados.
Até lá o lançamento há de ser feito sobre a área bruta do loteamento e em nome do loteador, tal qual acontece com o IPTU de edifício condominial em construção em que o lançamento individual da unidade autônoma depende da expedição do “habite-se” pela Prefeitura local.
Todavia, com relação ao loteamento inscrito nas condições do § 2º, do art. 32 do CTN –
chácaras de recreio – a Prefeitura vem procedendo o lançamento individualizado dos lotes com base na planta de loteamento e nomemorial descritivo arquivados no registro imobiliário.
E esses lançamentos são feitos com base no valor unitário do metro quadrado de lotes integrados no centro urbano, contemplados com todos os melhoramentos públicos, o que torna excessivamente elevado o valor do IPTU considerando que esses lotes, ao contrário de lotes de centros urbanos, apresentam áreas de 1000 m² a 5000 m².
Impugnações judiciais contra esses lançamentos absurdos não vêm prosperando, porque os juízes e tribunais invocam a Súmula 626 do STJ para validar os lançamentos.
Ora, o que essa Súmula permite é a cobrança do IPTU das áreas de expansão urbana ou áreas urbanizáveis integradas à zona urbana do município, sem os melhoramentos públicos. Jamais, o lançamento individualizado de lotes que não existem fisicamente, a não ser no papel.
Mas, os tribunais resistem à essa argumentação, alegando que basta o registro do loteamento, o que é um verdadeiro absurdo. Por esse raciocínio, a unidade autônoma adquirida na planta poderá ser objeto de lançamento individualizado do IPTU, a partir do registro da incorporação imobiliária, sem que ela exista de fato.
O resultado seria catastrófico porque o padrão de construção (luxo, moderado etc.) seria extraído do memorial descritivo da incorporação, afrontando o fato gerador do imposto, porque antes do “habite-se” o adquirente não tem a disponibilidade econômica do imóvel, nem a disponibilidade física. Configurado estaria o tributo com efeito de confisco, o que é vedado pela Constituição.
Com o lote do loteamento projetado acontece a mesma coisa. O que é elementar para o homem comum, às vezes, aos olhos dos magistrados é bem diferente.
Para os tribunais basta o registro do loteamento, pouco importando se esses lotes têm ou não a existência física, da mesma forma que basta o nome da via pública constar do CADLOG para justificar o lançamento do IPTU, independentemente de a via pública ter sido aberta ou não.
Tivemos um caso de um cliente que vinha recebendo anualmente o lançamento individualizado de lote que adquiriu na planta, sem que esse loteamento jamais tivesse sido executado por completo. No local do “lote” adquirido só havia matagal, não sendo possível a sua localização. É que o loteamento só foi executado pela metade.
Mesmo ante a prova da inexistência do lote, o lançamento foi mantido porque o loteamento estava registrado, o que estaria de conformidade com a Súmula 626 do STJ.
Não tendo capacidade contributiva para arcar, anualmente, com o ônus do imposto, sugerimos que o contribuinte renunciasse à propriedade, por escritura pública, como permite o art. 1.275, inciso II do Código Civil.
A confusão deriva da falta de noção do fato gerador do IPTU.
Sem a efetiva disponibilidade econômica não há como desencadear o fato gerador do IPTU.
O proprietário de um lote virtual evidentemente não tem essa disponibilidade. Sua tributação equivale a conferir efeito confiscatório ao imposto, o que é vedado pela Constituição (art. 150, inciso IV da CF).
SP, 8-5-2023.
