O art. 1336 do Código Civil arrola os deveres dos condôminos.
Entre eles,em seu inciso I, traz o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. (redação dada pela Lei 10.931/2004).
A regra geral é de que cada condômino arcará com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Ninguém pode se negar a contribuir com a sua parte nas despesas que incorre o condomínio para benefício de todos. Quando qualquer dos condôminos não o faz, resulta em seu enriquecimento ilícito que não pode ser amparado pelo direito.
As cotas condominiais são de natureza “propter rem”, ou seja, estão vinculadas ao proprietário da coisa, ele é o responsável pelo pagamento.
Se o imóvel estiver locado e o locatário não faz o pagamento do condomínio, este deverá acionar o proprietário do imóvel e não o locador.
Porém, tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador.
Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça. Sendo as cotas condominiais obrigações propter rem, ou seja, que acompanha a coisa, tanto o proprietário registral como o possuidor direto respondem, pois, ambos juridicamente estão vinculados à coisa, e esta, em ultimo caso responderá pelo pagamento do débito.
São também responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais o usufrutuário, pelo que determina o art. 1403 do Código Civil, que impõe a eles o dever de pagar as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebe e as prestações e tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Os herdeiros ou legatórios também respondem pelo pagamento das cotas condominiais. O herdeiro que detém a posse do bem é responsável pelo pagamento do condomínio, independente do bem ter sido inventariado ou não, exatamente pela obrigação propter rem das cotas condominiais. É claro que este herdeiro pode cobrar em ação regressiva dos demais herdeiros.
Os legatários (aqueles que foram aquinhoados com bens ou parte de bens em testamento) não respondem se não lhes foi entregue a posse do legado. Somente respondem quando houver comprovada partilha e comprovada entrega da posse. Caso contrário responde o espólio pelo pagamento das cotas condominiais.
O arrematente é responsável pelo pagamento das cotas condominiais após a arrematação.
A obrigação de pagar as despesas condominiais, conforme já afirmamos, é uma obrigação propter rem. Isto quer dizer que a unidade condominial responde pelos débitos das taxas condominiais. A consequência primeira é que a unidade condominial pode ser penhorada em ação de cobrança de condomínio, não se podendo alegar bem de família.
Nada incomoda tanto os condôminos quando no condomínio algum morador não faz o devido pagamento da taxa condominial.
Na verdade, quando há morador inadimplente, os demais deverão arcar com o total das despesas, custeando os gastos do inadimplente.
Existem várias sanções previstas em lei ou na convenção condominial.
A mais importante, sem dúvida, é a multa prevista de 2%. Antes do advento do Código Civil a multa era de 20%. Entendo que houve um retrocesso da lei, pois, a multa de 2% que já se aplicava antes do advento da nova lei estava fundamentada no Código de Defesa do Consumidor. Argumentava-se, então, que pagamento de taxas condominiais nada tinha a ver com consumo. Com o advento do novo Código pacífica a aplicação da multa de 2%, incentivando os condôminos inadimplentes, pois, é melhor pagar multa de 2% do que juros bancários .
Falou-se até em protesto da cota condominial através de uma lei estadual que não vingou, exatamente, porque a lei processual, lei federal que é, arrola os títulos extrajudiciais passíveis de protesto e de execução judicial. A cota condominial não se enquadra em nenhuma dos dois casos.
Dessa forma, só se pode cobrar a cota condominial através de ação pelo rito sumário ou pelo ordinário.
O condomínio pode ingressar perante o juizado Especial para cobrar o condomínio devedor. Já é pacífico em nossos tribunais essa realidade que facilita bastante a obtenção da tutela jurisdicional. Como já afirmamos em artigo anterior, o condomínio é considerado pessoa jurídica para fins tributários e, na realidade, dada a sua peculiaridade não se conforma exatamente como uma pessoa jurídica na verdadeira acepção da palavra, e daí, entenderem alguns que não poderia ingressar no Juizados especiais.
Uma outra consequencia da inadimplência é a proibição de votar nas assembléias.
Alguns condomínios, para evitar a inadimplência, tomam atitudes mais radicais. Por exemplo, temos notícias de um condomínio que suspendeu o fornecimento de água. Um outro caso, em que o condômino inadimplente foi proibido de usar o salão de festa.
Em ambos os casos, o tribunal foi favorável ao inadimplente sob o fundamento de que não há na lei qualquer previsão de que o condômino inadimplente deva ser penalizado com a abstenção de uso das partes e coisas comuns do condomínio.
É uma afronta aos moradores que cumprem suas obrigações, assistir o condômino inadimplente dando festas, entregando-se a bebidas e a outras iguarias!
A meu ver, e não vi nada em contrário, os serviços de entrega de correspondência e comunicação de visitas podem ser negados ao inadimplente. São prestações de serviços nos quais não houve pagamento por parte do condômino inadimplente.
Por derradeiro, há que se considerar que a inércia do condomínio em cobrar as taxas condominiais não pagas faz perecer o direito de obtê-las. Há porém, divergências quanto a esse prazo.
A cobrança do condomínio em atraso prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça ( Resp 1139030-UF: RJ-Registro 2009/0086844-6), da relatoria da Ministra Nancy Andrighi. Fundamentou sua decisão no art. 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil, que dispõe:
“Art.206.Prescreve:
……………………………………………………………………………….
§5º Em cinco anos:
I- a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;”
Observa a Exma Ministra de que são necessários dois requisitos para que ocorra a prescrição de cinco anos: dívida líquida e definida em instrumento privado ou público, anotando que a expressão dívida líquida deve ser compreendida como dívida certa, com prestação determinada e o instrumento deve ser entendido como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação. Porém, ela própria reconhece, a controvérsia sobre a prescrição de cinco ou dez anos.
Entretanto, os que defendem a prescrição de dez anos, e eu me coloco entre eles, fundamentam-na no Art.205 do Código Civil , que dispõe:
“Art.205. A prescrição ocorre em dez anos , quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”
Para a cobrança de taxas condominiais não há qualquer previsão legal quanto a sua prescrição, e, assim , deve-se observar a prescrição de dez anos. Esse também é o entendimento Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade. (
Ademais, vários julgados propugnam pela prescrição de dez anos. Vale transcrever, entre outros:
“LOTEAMENTO-Taxa de manutenção- cobrança-Decretada obrigação da ré de pagar a contribuição, decorrente de serviços prestados ou postos à disposição- Prescrição- Afastamento- Ação distribuida em março de 2009. Lapso prescricional decenal- Art.205 do Código Civil . Fluência do prazo a partir do início da sua vigência, em 11 de janeiro de 2003- Prescrição não caracterizada- Pretendida redução da verba honorária- cabimento- Sentença reformada para esse fim. Recurso parcialmente provido.( TJ/SP 7ª.Câmara de Direito Privado AC nº 0125726-63.2009.8.26.0100, Rel. Des.ELCIO TRUJILLO ,em 16.03.11 V.U.)”
“APELAÇÃO CÍVEL-COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS-PRESCRIÇÃO QUINQUENAL-INAPLICABILIDADE-INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA-EXCESSO NÃO DEMONSTRADO-SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.1- As ações de cobrança de cotas condominiais, cuja natureza da obrigação é pessoal, prescrevem em 20 anos ( CCB/1916 ) ou 10 anos (CCB/2002).(TJ/PR, AC 618.745-1, 10ª C.Cível, Rel.Des.Luiz Lopes).
SP, 10-11-14.
Sócia da Harada Advogados Associados
Juiza Arbitral pela Câmara do Mercosul
Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil
Colunista do Jornal do Nikkei na área jurídica
Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo
